[스크랩] Re:[묵시적갱신 상태에서의 중개수수료 부담주체]

반갑습니다.

올려주신 질문에 간단하게 답변 드리겠습니다.

 

[질문]

민법,주택,상가 임대차에서 법적갱신 되었을경우~ 임차인은 2년을 주장하던 3개월을 선택적으로주장( 주임법의경우로 예를 듭니다) 하는데 이때 3개월 주장 선택으로 임대인에게 통보했을경우 ......... 예를들어 통보한시점으로부터 3개월전에 집이 나갔을경우 수수료주체는 어떻게 되나여?

 

3개월 주장으로 3개월을 채워서 만기의 효과가 났을경우 새로운 임차인과 임대인이 그 주체가 돼겠지만

3개월 주장으로 3개월 전에 나갔을시 서로 합의하에 확인을 해야하는지~ 아니면 그전에는 만기전이라는 것과 동일하게 임차인이 부담을하는지~~

 

- 상기의 경우 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다.

  이 부분에 관하여 유권해석과 판례가 이미 나와 있는 사례입니다.

  그러나 임대인과 임차인간 협의에 의해 임차인이 중개수수료를 지불하기로 하는 약정이 있는 경우라면

  약정에 의해 임차인이 지불해야 하겠지요.

 

  아래의 내용은 올려주신 질문과 관련하여 정리된 글입니다.

  참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

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A주택의 임차인은 2008년 11월이 계약만료일이었으나 더 살 의사가 있었고 임대인 또한 임차인이 더 살아주길 원해 계약서를 다시 작성하지 않은 상태였습니다. 2009년 2월 임차인이 사정이 생겨 이사를 나가고자 하여 임대인에게 통보하였고 현 전세금은 8천만원이었고 집주인은 더 증액해 받기를 원해 9천만원에 계약이 체결되었지요. 임차인이 이사를 나가는 날 중개수수료를 누가 부담하는지 여부를 놓고 실랑이가 벌어졌습니다.

 

집주인의 주장은 서로간에 구두상으로라도 계약이 연장된 것이므로 임차인의 사정으로 인해 중도에 계약을 해지한 임차인이 중개수수료를 부담해야 한다는 것이고 임차인의 주장은 임차인이 나감으로 인해 새로운 임차인에게 전세금을 올려받아 임대인은 손해본 것이 없고 오히려 이득이 생겼으므로 임대인이 중개수수료를 부담해야 한다는 것이었죠.

 

주택임대차보호법상으로 보자면   제6조 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [개정 99·1·21] ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. [신설 99·1·21] 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ①제6조제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다. [본조신설 99·1·21]

 

위 경우 쟁점은 계약만료시점에 더 살겠다는 임차인의 의사표시와 좋다라는 임대인의 승낙이 이뤄졌다는 점에서 묵시적 갱신이라고 보기 어렵다는 점과 계약서를 다시 작성하지 않아 만일의 경우 분쟁의 소지를 남겨두었다는 점입니다. 

 

CASE) 2년간 전세 계약이 끝나고 묵시의 갱신이 되어 약 1년간 살던 L씨는 직장문제로 임대인에게 이사를 가야겠다는 통지를 했고 중개사무실에서 새로운 임차인을 찾아 주어 1개월 만에 이사를 나가게 되었다.

 

이 경우 L씨는 중개수수료 부담의무가 없습니다. 묵시의 갱신의 경우 임차인은 해지권이 있으므로 통지 후 3개월이 지나면 나갈 수 있는 권리가 생기기 때문입니다. 여기서 통지기간 3개월을 채우지 못하고 나간다고 하여 중개수수료를 임차인이 부담하라고 요구하는 임대인도 가끔 있지만 실무에서는 임대인이 부담하라고 설득하여 넘어가야 합니다. 만일 임대인이 우긴다면 다음과 같은 건설교통부 유권해석을 제시하는 방법도 있습니다. 즉, 임대인 부담이 원칙이며 예외적으로 수수료부담에 대한 합의가 있을 경우에는 그에 따른다는 것입니다.

* 건설교통부 토지관리과 유권해석(2002.1.18)은 중개수수료는 중개의뢰인 즉 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 게 원칙이나, 임대기간 내에 임차인이 개인적인 사정으로 해약하는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 처리함이 타당함.

 * 서울지방법원 민사9부(1998.7.1 선고)은 일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없음.

위의 사례에 대한 유권해석 및 판례를 볼 때, 기간을 채우지 못하고 나가는 임차인에게 중개수수료를 부담시키는 관행을 실무에서는 조심스럽게 다루어야 한다.
즉, 나가는 임차인이 부담하겠다고 사전에 합의했거나, 합의는 없었지만 임대인의 요구에 응해 임차인이 부담하겠다고 동의하는 경우가 아니라면, 중개수수료를 임대인에게 청구해야 할 것으로 본다. 결국 계약 해지로 인한 손해배상에 대한 문제는 임대인과 임차인간에 해결하도록 할 수 밖에 없다.

출처 : 허현도의 상가 사관학교

글쓴이 : 저격수(허현도) 원글보기

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